A szakértők szerint a legnagyobb gondot a bizonytalanság jelenti
Az idei ingatlan- és gépkocsiadó-emelés nagy aggodalmat okozott a lakosság körében. Felmerül a kérdés, hogy az ingatlanok adójának növelése mennyire hat ki a lakásárakra.
„A növekvő adók önmagukban nem csökkentik automatikusan az árakat, inkább lassítják a piacot. Az árak alakulását a kereslet fizetőképessége, a gyenge kínálat, a hitelkamatok, a gazdasági bizalom dönti el, nem feltétlenül az adótételek. Ha az adókat valóban a piaci árhoz kötik majd, az eladók valószínűleg megpróbálják a plusz adókat ráterhelni az árra, ami magasan tarthatja az árakat. Ingatlanbérléskor pedig a tulajdonosok egyértelműen megpróbálják majd áthárítani a magasabb adóikat a bérlőkre. Ez egyszerűen hangzik, csak a bérleti díjak felső határát mindig a bérlők fizetőképessége szabja meg. Ezért a tulajdonosok kénytelenek lesznek részben „lenyelni” a plusz adóterheket, így a kialakult helyzet a befektetésként vásárolt ingatlanok rentabilitás indexének rovására fog menni” – nyilatkozta a Szabadságnak Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő iroda ügyvezetője, ingatlanszakértő. Hozzátette: az általa tapasztaltaknak van egy sötétebb oldala is: minél nagyobb a hivatalos teher és a bizonytalanság, annál inkább erősödik a szürke és a feketepiac. „Amennyiben a szabályozások túl agresszívek, a piac nem eltűnik, csak láthatatlanná válik. Még nem tapasztaltam olyat, hogy a tulajdonosi költségek növekedése miatt bárki eladta volna az ingatlanát, ezért nem látok kínálatnövekedést vagy bérleti árkorrekciós próbálkozásokat. Jelen helyzetben a legnagyobb kockázat nem is az adó összege, hanem a bizonytalanság” – fogalmazott Bónis. Úgy vélte, ha az emberek nem tudják előre, mennyit és hogyan kell fizetniük, halasztják a döntéseiket. Mindez kivárást, a tranzakciószám-csökkenést és „fagyott” piacot okozhat, ami az alkupozíciókat erősíti. Összegzésül megjegyezte, az adóemelés mostani formája nem fogja önmagában összeomlasztani a lakásárakat, de lassítja a piacot, erősíti az alkupozíciót.
„Azon túl, hogy megemelkedtek az ingatlanadók, nagyon fontos megnéznünk, mi történik körülöttünk háborús szinten. Ha megszűnnek a csatározások, és újra kell építeni a szomszédos országot, elképzelhető, hogy nagyon megdrágulnak az ingatlanok” – mutatott rá Márkos-Lukáts Mózes ingatlanügynök. Hozzátette: drágulásra mindenképp lehet számítani. De ebből adódóan megkockáztatta, hogy kevesebb ingatlant fognak vásárolni. Úgy vélte, ahogy növekedik a kereslet, növekedni fog az ár is. – Egy másik aspektus, ami kihat az árra, az a banki környezet. Például 2022–2023-as időszakban az általam eladott ingatlanok 80%-át készpénzzel fizették ki, viszont 2024–2025-ben a vásárlók megint elkezdtek bankkölcsönhöz folyamodni. Mivel idén még látok esélyt a banki feltételek kedvező alakulására, ezért egyre többen választhatják a hitelt lakásvásárláskor” – magyarázta az ingatlanügynök. Rámutatott: Kolozsvár azért drága, mert egyetemi város, és a környező megyék lakosai számára érdekes „ingatlanmekka”. „A Kolozsváron hét-nyolc évvel ezelőtt megvásárolt ingatlanoknak sokkal gyorsabban nőtt az értéke, mint például Nagybányán vagy Besztercén. A város ezért kecsegtető a befektetőknek, akik meg is szokták, hogy itt vesznek lakást” – fejtette ki Márkos-Lukáts Mózes.
Ami a kolozsvári ingatlanárakat illeti, az ingatlanszakemberek 3000 euró/négyzetméteres árral számolnak, ám új építésű ingatlanok esetén már 4000 eurót is elkérhetnek. A legkelendőbbek az egy- és kétszobás ingatlanok. Viszont a régebbi építésű négyszobás lakások iránt is van kereslet, mert egyediségfaktoruk megnőtt.
„Abban az esetben, ha az ingatlanok drágulni fognak, az albérletek is drágulni fognak. A bérlők egyre inkább igényesek, már ezelőtt öt-hat évvel azt tapasztaltam, hogy az új építésű ingatlanok esetében igényelték a légkondicionáló berendezést és a szárítógépet. Ami a bérleti díjakat illeti, tavaly volt az első olyan év, hogy az albérleti díjak nem nőttek 10-15 százalékkal, mint az azelőtti években. Ennek az a magyarázata, hogy a számítástechnikai szektor eléggé megsínylette a tavalyi évet, elbocsátások voltak, és az őszi érdeklődés az albérletek iránt nem volt ugyanolyan, mint ezelőtt – fogalmazott az ingatlanügynök.
Az Unlock Market Research közvélemény-kutató intézet által elvégzett és nemrég közzétett tanulmány szerint 2026-ban Romániában növekednek az albérleti díjak. A romániai nagyvárosokban a havi átlagkereset 43-63 százalékát kell kifizetni bérleti díj gyanánt. A kolozsvári kétszobás lakásokért akár hétszáz eurót is elkértek 2025 utolsó három hónapjában, ami a megyében jegyzett nettó átlagkereset 53 százalékát teszi ki. A legtöbbet – 850 euró/hónap – a Fellegvári/Gruia negyedben kértek. Ezt követi a Tisztviselőtelep / Andrei Mureşanu negyed 750 euróval és a Borháncsnegyed 724 euró/hónap bérleti díjjal. Alacsonyabbak az albérleti díjak a Monostori lakónegyedben (500 euró/hó), a Kerekdombon és a Györgyfalvi negyedben (550 euró/hó). Ezzel szemben Bukarestben egy kétszobás lakás bérleti díja elérheti a 780 eurót is.
