A piac megtorpant ugyan, de az árcsökkenés egyelőre várat magára
A lakásközvetítő oldal adatai szerint az elmúlt 12 hónapban számottevően nőtt az említett településeken is a lakások négyzetméterenkénti ára. Míg Apahidán 2018 januárjában „csak” 773 eurót kértek el egy lakás négyzetméteréért, idén ez az érték már 936 euróra nőtt, azaz egy év alatt 163 euróval növekedett. Kisbácsban és Szászfenesen az áremelkedés valamivel mérsékeltebb volt: az ország legnagyobb községeként is ismert Szászfenesen 845 euróról 866 euróra, míg a szintén rohamosan fejlődő Kisbácsban 900 euróról 923 euróra növekedett egy lakás négyzetméternyi ára. Ez az előbbinél 21, utóbbinál 23 euró növekedést jelent az elmúlt 12 hónapban.
Az elmúlt év metropolisz övezetének legjei
A lakásközvetítő oldal ugyanakkor a három településen árult legdrágább és legolcsóbb lakásokat is listázta. Apahidán az elmúlt év legdrágább ingatlanja egy kétszobás tömbházlakás volt, a 62 négyzetméteres első emeleti kétszobás lakást 967 euró/négyzetméter áron hirdették meg, összértéke pedig 60 ezer euró volt. Ennél lehet megfizethetőbb áron is lakást találni a településen, az elmúlt 12 hónap legolcsóbb apahidai ingatlanja egy 45 négyzetméteres, szintén kétszobás lakás volt, amelyet 36 ezer euróért hirdettek meg. Az apahidai ingatlanok átlagára tavaly 45 ezer euró volt, miközben 2016 áprilisában még csak 34 ezer eurós átlagárat jegyeztek.
A legdrágább kisbácsi lakást egy éve hirdették meg, a négyszobás, szinte száz négyzetméteres első emeleti, kéterkélyes apartmanért 120 ezer eurót – azaz 1237 eurós négyzetméterenkénti árat – kért el a lakástulajdonos. Az elmúlt 12 hónap legolcsóbb kisbácsi lakása egy kétszobás, negyven négyzetméteres földszinti ingatlan volt, amelyet „csupán” 853 euró/négyzetméteres áron, azaz 35 ezer euróért hirdettek. Kisbácsban átlagosan 91 ezer euróért árulják a lakásokat, ezzel az árral pedig nem sokkal maradnak le a városi ingatlanáraktól. Lakásbérleti díj fejében pedig 450 és 590 euró közötti összeget kell kifizetni a településen.
A legdrágább, metropoliszövezetben található lakást Szászfenesen azonosította be az ingatlanközvetítő oldal, a négyszobás, szinte 120 négyzetméteres, a portál szerint luxus kategóriába tartozó harmadik emeleti lakásért 140 ezer eurót kértek a tulajdonosok, a szinte 1200 euró/négyzetméteres árért sem parkolóhelyet, sem a négy szobához illő két fürdőt nem kapja meg a vásárló. Ám ahogy a legdrágább, a legolcsóbb lakást is Szászfenesen adták el az elmúlt 12 hónapban, a szemlézett lakások közül egy 43 négyzetméteres kétszobás kelt el legolcsóbban, négyzetméterenként 569, összesen 24 500 euróért. A szászfenesi lakások átlagára 38 ezer euró, a lakásokat 200 és 270 euróért lehet kibérelni.
Építeni sem olcsóbb
Akik megrettennek a fent említett áraktól, azok házépítésbe is foghatnak, remélve, hogy olcsóbban megússzák az otthonteremtést. Az ingatlanközvetítő oldal adatai szerint a legolcsóbban Gyalun lehet telket vásárolni, ott 30 euróba kerül egy négyzetméter föld. Gyalut Apahida követi telekárak szempontjából, ott 34 euróba kerül egy négyzetméter, majd Kisbács következik 40 euró/négyzetméter telekárral. A szászfenesi telkek 70 euróért kelnek el négyzetméterenként, a legdrágább viszont Szamosfalva, ott már 81 euróba kerül egy egyszer egyes terület.
Az oldal emellett listázta a jelenleg elérhető legdrágább kolozsvári telkeket is. Eladásra kínáltak a Mărăşti negyedben egy 21 200 négyzetméteres telket 7 millió euróért. Kicsivel olcsóbban, de szinte kétszer akkora – 41 ezer négyzetméteres – telket árulnak a Hajnal negyedben, 6,95 millió euróért. Szászfenesen is vásárolhatók még telkek, ott egy 77, 85 ezer négyzetméteres területet 4,67 millió euróért árulnak, Szamosfalván pedig egy 100 ezer négyzetméterest 4,5 millióért. Az oldal adatai szerint a telekvásárlás szempontjából a legkeresettebb a Borháncs és az Irisz (a keresések 9–9%-a), a Bükk (6%), Szászfenes (6%), a Jó napot/Bună Ziua (5%) és Erdőfelek (5%).
Olcsóbb otthonteremtés reményében a telekvásárlás is szóba jöhet (Rohonyi D. Iván felvételei)
Ha nincs tranzakció, csökkenhetnek az árak
Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő iroda munkatársa megkeresésünkre elmondta, egyre jobban fejlődik Kolozsvár metropolisz övezete. – Ezeken a településeken főleg új építésű ingatlanok közül válogathatnak az érdeklődők, viszont ezeknek gyakran nem rendezett a telekkönyve – mesélte a szakember.
– A metropoliszövezetben bőven 1000 euró alatti az eladó lakások négyzetméterenkénti ára, ilyen árakat Kolozsváron már nem találni, a városban a lakások négyzetméterenkénti ára 1400–1600 euró között mozog, a központi ingatlanok esetében pedig akár a 3000 eurót is elérheti. Emiatt sokan vállalják, hogy a környező településekre költöznek, és ezzel azt is, hogy a reggeli és délutáni csúcsforgalomban 40 percet, vagy akár egy teljes órát töltenek – tette hozzá.
A szakember ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, az utóbbi időben a piac megtorpant, tavaly is csökkent az eladott lakások száma. Mint mondta, ezt a munkája során is tapasztalta: egyre több a visszatérő, értékesítésre váró ingatlan a piacon, és a lakáshitelek száma is csökkent.
– Sokan emlegetnek ingatlanpiaci válságot, szerintem viszont ez nem fog bekövetkezni, hiszen az eladások csökkenése az utóbbi két év túlzott árnövekedésével magyarázható, amellyel nem lehetett tartani az iramot. Az pedig, hogy mérséklődött az eladás, csökken a tranzakciók száma ami a lakásárak csökkenéséhez vezethet. Szintén csökkentheti a vételárat az euró árfolyamának ingadozása, amely instabilitást sugall – közölte a szakember.
– Az ár csökkenéséhez az is hozzájárulhat, hogy megváltozott a hitelezési rendszer, sokkal nehezebb most hitelhez jutni, mint néhány évvel ezelőtt – tette hozzá Bónis Endre. Mint mondta, megváltozott az eladósodottsági szint, míg eddig az emberek havi törlesztőrészlete nem haladhatta meg a havi jövedelem 60%-át, ez az érték mostanra 40%-ra csökkent. – Ezzel akarják megfékezni a gyorsütemű növekedést – részletezte.
Persze mindez nem vezet biztosan árcsökkenéshez, hiszen számos érv szól ellene. A lakásárak stagnálásához, növekedéséhez járul hozzá például a munkaerőpiac hiánya, amely az építőipar alakulását is befolyásolja. – Ha nem találnak munkaerőt az építkezéshez, a lakásárak sen csökkennek – magyarázta Bónis Endre. De azok a befektetők sem fogják az árak csökkenését előidézni, akik bármennyit hajlandóak kifizetni egy lakásért. A szakember elmondta, a kolozsvári lakáseladások esetében a befektetésként vásárolt ingatlanok felé billen a mérleg, kevesebben vesznek saját használatra lakást.
– Kolozsváron lakást venni jó befektetés. Ezt a lehetőséget a környező megyékben élő, kisebb tőkével rendelkező személyek ki is használják, hiszen itt jobban megéri lakásba fektetni, mint mondjuk Marosvásárhelyen vagy Zilahon. Mivel ezeknek a befektetőknek nincs ismeretük a piacról, bármit hajlandóak megvenni, bármekkora négyzetméterenkénti árért felvásárolják a lakásokat, és nincsenek tisztában azzal sem, hogy a Jó napot/Bunã Ziua negyedben vásárolt ingatlanokat nem tudják majd kiadni – jegyezte meg Bónis.
A lakbér nem, de a bérlők igényessége változott
A lakások bérleti díjának helyzetéről és jövőjéről is kérdeztük az ingatlanközvetítőt, aki elmondta: jelentős változásokról nem számolhat be a bérleti díjak esetében, viszont ennél jelentős a változás a bérlők igényei tekintetében. A szakember elmondta, régebb a négyszobás lakások kiváló befektetésnek bizonyultak, mostanában viszont nem szívesen költözik 8-10 fiatal négyszobás apartmanba. Sokkal igényesebbek lettek a bérlők, jól felszerelt lakásokat keresnek, a régi bútorokkal berendezett lakásokat már nem lehet 350-400 euróért kiadni – mesélte.
Az ingatlanügynök szerint a lakásvásárlás mindig kifizetődő befektetés, ezért nem érdemes a lehetséges árcsökkenésre várni, de nagyon körültekintőnek kell lenni.
