Drágulnak a lakások, igényesebb lesz a vásárló és az építtető
Régi lakás is vásárolható, de nem építhetünk
A lakásvásárlás támogatását célzó, várhatóan az ingatlanpiac fellendítését is szolgáló Első Ház kormányprogramot már korábban is átalakították, most Új Ház lett belőle, és ezzel együtt alaposan megváltoztatták. A legfontosabb újdonság, hogy immár nemcsak azoknak kínálna kölcsönt, akik szerényebb lakással is beérik, hanem azon tehetősebbek számára is alternatívát jelent, akik tágasabb lakásra vágynak és meg is engedhetik maguknak. Igen, fontos megjegyzés, hogy megengedhetik maguknak, a hitelprogram ugyanis csak részben jelent kedvezményt, valójában hosszú évtizedekre eladósodnak az igénylők: a korábbi 70 ezer eurós limit kétszeresét csak magasabb önrésszel és nagyobb jövedelemmel lehet igénybe venni. Bár eredetileg a programban 70 ezer euróig bármilyen ingatlan, 70 ezer euró felett csak új lakás lett volna vásárolható, amelynek építése vagy földrengésbiztos fejlesztése a hitel igénylése előtt legfeljebb 5 évvel fejeződött be, a múlt heti kormányülésen elfogadott végrehajtási szabályok szerint gyakorlatilag bármilyen lakás vásárlására igényelhető új ház hitel. A 70 ezer euróig terjedő hitel esetében az önrész 5%-os, ennél nagyobb összegnél már 15%-os. Az igénylőnek saját felelősségre tett nyilatkozattal igazolnia kell, hogy nem tulajdonosa (sem kizárólagosan, sem házastársával közösen) semmiféle lakásnak, vagy a teljes vagy részleges tulajdonát képező lakás 50 négyzetméteresnél kisebb, és azt nem a jelen program által vásárolta. Ugyanakkor a résztulajdonos a programban hitelt igényelhet a tulajdona másik részének megvásárlására is. A hitelből egyetlen lakás vásárolható, vagyis nem lehet igényelni a 140 ezer eurós kölcsönt, és abból majd két ingatlant vásárolni – ezzel megelőzték azt a furfangos megoldást, miszerint az egyik lakás bérbeadásából befolyó összeg kitenné vagy kiegészítené a hitel törlesztőrészletét. Az Új Ház program előnye, hogy állami garanciát kínál az igénylőknek, ez a garancia a 70 ezer euróig terjedő hitel esetében a hitelösszeg legfeljebb 50%-ára vonatkozik, és a lakás vásárlási árának maximum 95%-át jelentheti, a 70–140 ezer eurós hitel esetében a hitelösszeg legfeljebb 60%-ára vonatkozik, és a lakás vásárlási árának maximum 85%-át jelentheti, ugyanakkor egyik esetben sem lehet magasabb a lakás szakértő által felbecsült piaci értékénél. Ez a garancia az új lakásokra vonatkozik (5 évesnél nem régebbi vagy 5 évnél nem régebben földrengésbiztossá tett), a többi lakás esetén az állami garancia 95%-os. A programban vásárolt lakásokra jelzálogot tesznek a román állam javára a törlesztés idejére, az ingatlan 5 évig nem adható el.
Nem igényelhető a hitel megépítendő lakásokra, vagyis nem részesülhet benne az, aki a hitelből maga építené fel házát, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező társulások, egyesületek által, ahol az egyik társ a majdani ingatlan telkének tulajdonosa.
Méghogy 12 év elég egy lakáshoz...!
Hetekkel ezelőtt kidolgozott néhány forgatókönyvet a Hotnews, azok között szemlézve a legszerényebb konstrukció havi törlesztőrészlete (1710 lej) egy 80 ezer euróért, 30 éves hitellel és 15%-os önrésszel vásárolt lakásnak lenne. Ahhoz, hogy egy ilyen hitelt felvehessünk, az eladósodási jogszabályozás szerint legalább 3800 lej nettó havi jövedelemmel kell rendelkeznünk. A Román Nemzeti Bank 2019-ben korlátozta az eladósodási szintet, így csak a hivatalosan igazolható jövedelem 40%-áig lehet hitelt felvenni, ezt első lakás vásárlása esetén 45%-ra emelték. Azonban egyszerű számítással kiderül, hogy a fenti konkrét példa 1710 lejes törlesztőrészlete félvállról nem vehető terhet jelenthet egy kéttagú fiatal családnak, amely mindenképpen takarékosságra kényszerül. A 3800 lejes nettó jövedelmükből a törlesztőrészlet kifizetése után havonta 2090 lejük marad, ebből ki kell fizetni a lakás fenntartási költségeit, így a közköltséget (vízzel együtt legyen 100 lej), az áramot (70 lej), földgázt (átlagosan havonta 100 lej), internet- és kábeltévé-szolgáltatót (60 lej), továbbá egy-egy mobiltelefon bérletet (80 lej), egy-egy közszállítási buszbérletet egyetlen vonalra (140 lej). Ezek kifizetése után marad 1540 lej, azaz napjára körülbelül 50 lej, ennyiből kell egy hónapig megoldani az étkezést, netalán szórakozást. Elvileg ennyi elkölthető jövedelem mellett kellene gyermeket vállalni – ami a következő 30 évben, amíg a törlesztőrészlet tart, nagy valószínűséggel bekövetkezik –, nyaralni menni, gyógyszert vásárolni és elkerülhetetlenül olykor orvosi ellátásért is fizetni – mozival, színházzal, könyvvásárlással, havonta egyetlen szerény éttermi vacsorával nem számolunk, csak semmi luxus. Nem leányálom, ugye...?
Rózsaszín ködbe vesz az a megállapítás, amely az utóbbi hetekben bejárta a sajtót, miszerint 12 évig kell dolgoznia egy kolozsvárinak, hogy egy 60 négyzetméteres lakást vásárolhasson. A kolozsvári átlagos ingatlanárakkal számolva ahhoz, hogy egy kolozsvári erre a pazar teljesítményre képes legyen, havonta mintegy 750 eurót kellene megspórolnia – ha nem számolunk a lej elértéktelenedésével, inflációval, ingatlanpiaci drágulással a szorgos megtakarítási időszak 12 esztendeje alatt. Számoljunk egy kicsit. Ha az államilag szabályozott maximális eladósodási szinthez igazodunk (ami lakásvásárlásnál 45%), és feltételezzük, hogy a kérelmezőnek semmiféle más törlesztőrészlete nincs, hitelkártyaadóssága sincs, akkor ez azt jelenti, hogy ez a kolozsvári fiatal akkor lesz hitelképes, ha a nettó havi bére közel 1700 euró, ami több mint 8000 lej. A Román Statisztikai Hivatal legfrissebb adatai szerint 2020 júniusában egyetlen olyan ágazat sem létezik, ahol ennyi lenne az átlagkereset. A legmagasabb átlagbéreket az IT-szektorban jegyzik, ott a dolgozók átlagosan 7540 lejt kapnak, a kőolaj- és földgázkitermelésben az átlagbér meghaladja a 6500 lejt. Kolozs megyében idén februárban az átlagbér közel 3700 lej volt. Így lesz a 12 évből a gyakorlatban több évtized a túlnyomó többség számára, azon szerencsés többségé, akinél egyáltalán szóba jöhet, hogy lakásvásárlásra adja a fejét. De tekinthetjük ezt a helyzetet demográfiai politikának is: a nagy többségnek csak úgy van esélye lakást vásárolni, ha házasságot köt.
Spórlással 12 év alatt 8000 lejes havi jövedelemmel vásárolható kétszobás lakás Kolozsváron... FOTÓ: PIXABAYTehetséges, szorgalmas, Kolozsváron dolgozó fiatal házaspár jelzálogkölcsönnel vásárolta első lakását nemrég. Közös életüket összetett egyetemi tanulmányaik elvégzése után kezdték el, amikor néhány próbálkozást követően már stabilabb állást találtak, amely minimálbérnél némileg magasabb fizetést biztosít.
– Nem vettük igénybe az első otthon programot, mert az építtető kijelentette, úgy nem adja a lakást, ugyanis a programmal hosszadalmasabb az ügyintézés. Így viszont jelentősebb volt az önrész, amit valamelyes családi segítséggel sikerült mégis előteremtenünk. 50 négyzetméteres, kétszobás lakásunkért így már „csak” 40 ezer eurónak megfelelő hitelre volt szükségünk – részletezték kérdésünkre. A lej alapú kölcsönt 15 év alatt kell törleszteniük, havi törlesztőrészletük jövedelmeiknek mintegy 30%-át felemészti. A családalapítás hajnalán ezt a terhet még vállalhatónak becsülték hosszú távon, akár gyermekáldás mellett is.
Még a lakáshitelek mindenféle biztosításrendszere mellett is tulajdonképpen kell egy bizonyos adag vakmerőség, derűlátó hit és remény abban, hogy minden rendben lesz, a körülmények is kedvezően alakulnak, hogy a boldog otthonteremtők saját sorsuk gondos és szerencsés kovácsai, és sem váratlan betegség, sem munkanélküliség, sem elkerülhetetlen extra költség nem sodorja veszélybe a törlesztőrészletek fizetését.
Új Házat, egyre drágábban
Áprilisban és májusban – a koronavírussal kapcsolatos szigorú hatósági rendelkezések idején – harmadával kevesebb adásvétel köttetett, mint tavaly áprilisban az Országos Kataszteri és Ingatlan Reklámügynökség (ANCPI) adatai szerint. A piac azóta valamelyest magához tért, a kereslet-kínálat mára megközelítőleg azonos, mint a tavalyi hasonló időszakban. Az országban továbbra is Kolozsváron a kiemelkedően legdrágábbak a lakások (egy négyzetméter átlagos ára júliusban 1804 euró), majd következik Bukarest (1376 euró/m2), Temesvár (1297 euró/m2) Konstanca (1228 euró/m2) és Brassó (1195 euró/m2). A legolcsóbbak a lakások Resicán (570 euró/m2), Giurgiun és Alexandrián (600 euró/m2), Calarasi-on (710 euró/m2) és Slobozián (730 euró/m2).
A kedvezményes feltételek dacára az Új Ház program várhatóan a lakásárak növekedéséhez fog vezetni hosszabb távon. A szakemberek szerint ugyanis a program hatására megnövekedhet a lakást vásárlók száma, s ha nő a piacon a kereslet, akkor dominószerűen vagy a kínálatnak vagy az áraknak kell növekedniük. Első körben várhatóan az árak lesznek borsosabbak, a piacon levő lakásokért többen „versengenek”, az eladó így akár magasabb árat is szabhat, hosszabb távon viszont várhatóan a kínálat is bővülni fog, ez lévén időigényesebb folyamat. A hitelkeret összegének jelentős növekedése viszont egyben a vásárlók igényességét is magával hozhatja, akik ha már nagyobb összeg fölött rendelkeznek, akkor tágasabb, világosabb, kényelmesebb, korszerűbb, jobb minőségben kivitelezett lakást szeretnének vásárolni a pénzükért.
A potenciális vásárlók igényeinek változásához a koronavírus is jelentősen hozzájárult, hiszen a több hónapos bezártság egészen más perspektívába helyezte az otthonunkkal kapcsolatos elvárásainkat, igényeinket, amelyeket igyekszünk majd valóra váltani, ha gazdasági helyzetünk is lehetővé teszi. A vásárlók fokozódó igényessége pedig előbb-utóbb óhatatlanul kiváltja az ingatlanfejlesztők alkalmazkodását, hiszen a gyengébb minőségű, kisebb alapterületű lakások iránt esetleg csökkenhet az érdeklődés a nagyobb, jobb lakások javára. Ennek köszönhetően makrogazdasági szinten a következő évtizedek alatt esetleg eljuthatunk oda, hogy enyhüljön a lakások túlzsúfoltsága, és Románia végre ne az utolsó legyen az uniós ranglistán az egy főre jutó lakófelület nagyságát illetően. A hazai lakosság közel fele túlzsúfolt lakásokban él, míg az uniós országokban csak a lakosság 17%-a, ugyanakkor az egy főre jutó lakásfelület Romániában alig 24 négyzetméter, míg az unióban 40. Romániában általában kisebbek a lakások: egy lakás átlagos hasznos felülete nem éri el a 48 négyzetmétert, míg az Európai Unióban meghaladja a százat. Bizonyos jelei már vannak az igények változásának, az Imobiliare ingatlanügynökség adatai szerint a vásárlók körében fokozott érdeklődés tapasztalható a kényelmes terasszal is rendelkező, tágasabb lakások iránt.
Az Új Ház törvényt az új koronavírus járvány miatt is igyekeztek új formájában elfogadni. A járvány miatt 6,7%-osra becsült költségvetési hiány ellehetetlenítette az előző lakásvásárlási program, az államfő által áprilisban kihirdetett „Egy család, egy ház” fenntartását az ott megszabott kamattámogatásokkal. Fokozott szociális jellegéből fakadóan az a program 100%-ban államilag garantált hitelt kínált 70 ezer euróig azoknak, akiknek a havi jövedelme nem haladja meg a 4500 lejt, gyermekes párok esetén a 7000 lejt. A program alkalmazása tulajdonképpen el sem kezdődött, ugyanis öt éven keresztül évi félmilliárd lej plusz kiadást jelentett volna az államháztartásnak, teljes időtartamát tekintve pedig mintegy 20,6 milliárd lejjel terhelte volna meg az állami költségvetést. Ugyanakkor a járvány összetett gazdasági hatásai miatt az ingatlanpiac súlyos visszaesésétől tartanak, a lakásvásárlási hitelekhez való lakossági hozzáférés jelentős visszaszorulása következtében. Ezen változtat az Új Ház: hozzáférést kínál akár nagyobb összegű kedvezményes hitelekhez, hogy ezáltal fellendítse az ingatlanpiacot, annak forgalmát, végső soron a gazdaságot.
Horvátország példáját említi az imobiliare.ro cikkében Dan Bucșa, a londoni UniCredit Bank vezető közgazdásza, ahol két évvel ezelőtt vezettek be a romániai Új Házhoz hasonló törvényt, ennek hatására egy éven belül 20%-kal drágultak a lakások, bár az ingatlanpiacra gyakorolt stimuláló hatás is bevált.
Ingatlanfejlesztők szerint az új szabályozás kedvezményeit kiegészítené egy másik, amely a lakásvásárlás esetén alkalmazandó 5%-os áfalimitet megemelné. Jelenleg 450 ezer lejig (mintegy 93 ezer euró) terjedően számolnak 5%-os áfát lakásvásárlás esetén, ám az Új Ház program most már ennél jóval nagyobb hitelt is lehetővé tesz. Ugyanakkor 2016 januárjában, amikor a 450 ezer lejes szintet meghatározták, ennyi pénzért 100 négyzetméteres lakást lehetett vásárolni, ez azóta változott, persze településtől függően már csak kisebb ingatlanra futja ennyiből. Egy másik benyújtott törvénytervezet 160 ezer euróra módosítaná az 5%-os áfa felső határát.
Az Új Ház törvény megjelent a Hivatalos Közlönyben, alkalmazási módszertanát is jóváhagyták a múlt heti kormányülésen, a kedvezményes hitellehetőség tehát él.
