Az elmúlt hét év legkevesebb tranzakciója Kolozsváron
ÖSSZEFOGLALÓ
A lakások adásvételének csökkenése már a múlt év második felében érezhető volt: a 2022-es év utolsó három hónapjában 6 százalékkal kevesebb ingatlant adtak el, mint a 2021-es év hasonló időszakában.
A lakásvásárlás 35 megyében csökkent, beleértve Bukarestet, míg hét megyében nőtt az eladott lakások száma. A leginkább Olt megyében csökkent a lakások adásvételének száma (71 százalékkal, ami 62 lakást jelent), a legnagyobb mértékű lakásvásárlást pedig Fehér megyében jegyezték (51 százalékot, azaz 342 lakást).
Bukarestben sok lakást adnak el, illetve építenek, ennek ellenére a fővárosban is jelentős visszaesést jegyeztek az ingatlanpiacon: több mint 10 100 lakást adtak el az év első három hónapjában, ez pedig 22 százalékkal kevesebb a tavalyi aránynál. Szintén sok lakás lelt gazdára Brassó (szám szerint 2200), Temes (2000) és Kolozs (1800) megyében.
Ami Kolozs megyét illeti, a tranzakciók száma az utóbbi hét év minimumára süllyedt: 35 százalékkal kevesebb lakást adtak el az idei első negyedévben, mint 2022-ben, és 45 százalékkal kevesebbet, mint 2021-ben, amit a szakemberek a legjobb évnek tartottak. Kolozs megyében 1832 lakás cserélt gazdát, ez pedig 1025-tel kevesebb a 2022-es számnál.
A ValorEasy ingatlanos portál szerint Kolozsváron a legnagyobb a különbség a lakásárak és a jövedelmek növekedése között. 2015–2022 között Kolozsváron az ingatlanárak 90 százalékkal nőttek, ez kétszerese az országos átlagnak, és ez a százalék meghaladta a bérek növekedésének százalékát is. A Román Nemzeti Bank szerint Kolozsváron közel tizenegy évet kell dolgozni ahhoz, hogy megvegyünk egy 55 négyzetméteres felújítatlan lakást, míg Bukarestben csak 7,5 évet – ezek az adatok pedig jelzik, mennyire jelképesek és elméletiek a statisztikai kimutatások, amelyek szerint Kolozsváron „nagyok a jövedelmek”, „legnagyobb arányban nőnek a keresetek”, hiszen az életkörülmények, illetve a megélhetés pontos kimutatásához a szolgáltatások, a mindennapi megélhetéshez szükséges termékek ára, a foglalkoztatás aránya is lényeges.
Az Országos Statisztikai Intézet adatai azt mutatják, az építkezésekkel nem álltak le a vállalkozók, ugyanis tavaly rekordszámú lakást építettek: országszerte 73 ezer új lakásról beszélünk, ez 3 százalékkal több a 2021-es adatoknál. Bukarestben és Ilfov megyében 2022-ben 21 ezer lakás épült, ez pedig 3 százalékkal kevesebb az egy évvel korábban épült lakások számánál.
A különböző felmérésekben arra is kitérnek, hogy az új építésű lakások összterülete közel 2,4 millió négyzetméter, szemben a 2020-ban mért 2,2 millió négyzetméteres kiterített területtel, tehát ebből a szempontból is növekedést jegyeztek. Bukarest és Ilfov megye számára ez jó hír, ha ez a közúti infrastruktúra terhelésének csökkentését is jelenti.
Ami a lakások építésének idejét illeti, az Országos Statisztikai Intézet kimutatása szerint Bukarestben sok a régi lakás: a fővárosban számon tartott egymillió lakás közül csak 130 ezer épült 1989 után. Ez azt is jelenti, hogy a fővárosban 13 százalékra tehető az 1989 után épített lakások aránya, míg Ilfov megyében ez az arány 46 százalék. Újabban egyre jellemzőbb az ingatlanpiacra a lakások későbbi értékesítése, a vállalkozók megpróbálják kihasználni vagy kivárni a számukra előnyösebb alkalmat, ezért az is előfordulhat, hogy az idén épülő lakásokat jóval később adják el.
A lakásvásárlást az is kedvezőtlenül befolyásolja, hogy nőttek a jelzálogkamatok: a Román Nemzeti Bank (BNR) szerint a lakásvásárlásra felvett hitel összege közel egymilliárd lejjel lett kevesebb az előző negyedévhez képest. Az új lakások későn történő befejezése is akadályt jelent a lakásvásárlások lebonyolításában. Mivel egyre növekszik a kínálat, a fejlesztők számára jelenleg kedvezőtlenek a körülmények, az eladások minden árkategóriában alacsonyak, ráadásul a bejelentett eladások többsége még csak az engedélyezés és az építés korai szakaszában levő előszerződésre vonatkozik.
A ValorEasy adatai szerint a lakások átlagára a 2023-as év első három hónapjában stabilizálódott. Kolozsváron például az elmúlt év elején a lakástulajdonosok 28 százaléka csökkentette a lakás eredeti eladási árát, míg idén az első negyedévben már 35 százalék volt hajlandó alkudni a lakáseladás érdekében.
Annak, hogy egyrészt az eladási, másrészt a kereskedelmi árak nem változtak jelentősen az elmúlt időszakban, az lehet a magyarázata, hogy a legtöbb eladás saját forrásból történik (a keresletet ebben az esetben nem befolyásolja az emelkedő jelzálogkamat), és ily módon az eladók nem kényszerülnek alacsonyabb áron értékesíteni az ingatlanjukat. Mint köztudott, Romániában a legmagasabb az ingatlantulajdonosok aránya az Európai Unióban, ezért ezeknek az eladói inkább kivárják kedvezőbb piaci alkalmat, vagy bérbe adják a lakásaikat.
Az Eurostat adatai szerint az ingatlanforgalomban 2022 októbere és decembere között az éves növekedési ráta uniós szinten 3,5 százalékot ért el, szemben az előző negyedévi 7,3 százalékkal. Romániában az éves növekedési ráta 6,8 százalékot ért el, ami a harmadik negyedévben mért 7 százalékhoz képest némileg csökkent. A meglévő lakások ára éves szinten 3,9 százalékkal, az új lakások ára pedig 12,8 százalékkal emelkedett, ami az előző negyedévi 15,4 százalékhoz képest csökkenést jelent.
(Borítóképünk illusztráció)
