Műholdfelvételek alapján vizsgálták a fejlődést
Hacsak nem épp most hagytuk el az iskola padjait, mindannyian emlékszünk még a Kolozsvár környéki hatalmas gyümölcsösökre, a Monostor negyed végi komlóültetvényekre, a Békás negyedi hóstáti földekre és a Szászfenes területén lévő nagy kiterjedésű kukoricásokra, amelyek helyén ma lakónegyedek vagy bevásárlóközpontok találhatók. Az elmúlt pár évtized során a helyhatóság ellenőrzési mechanizmusaira sokszor fittyet hányva létrejött városrészek kialakulása kapcsán hatalmas ingatlanpanamákról olvashattunk, a termőföldek, mezőgazdasági területek kétes hátterű – olykor korrupciógyanús – ügyletek következtében hirtelen beépíthető övezetekké váltak: gombamód szaporodtak/bővültek a lakónegyedek, a meglévő települések falvakból községekké, utóbbiak pedig – ha papíron nem is – valóságos városokká alakultak át.
Az évek során az állami intézmények cselekvési gyengesége lényegesen hozzájárult ahhoz, hogy az úgynevezett ingatlanfejlesztők körében gyakorlattá vált a szabályok sorozatos megszegése. Ennek tudható be, hogy Kolozsvár környékén kaotikus ingatlanpiaci befektetések jelentek meg – gondoljunk itt csupán a Szászfenesen kialakult helyzetre, ahol a tűzoltóautó be sem fér néhány utcába, a sofőröknek nincs elég helyük megfordulni, a szomszédok pedig szinte kézfogással üdvözölhetik egymást az utca egyik, illetve másik oldalán lévő ingatlan teraszáról.
A téma kapcsán a kolozsvári ipari negyedek funkcionális rekonverziója is említésre érdemes: az 1990-es évek elején még hatalmas üzemek működtek a város ezen negyedeiben, aztán ezeket többnyire lebontották, helyükbe tömbházak, irodaházak, jobb esetben „csak” kisebb ipari műhelyek épültek.
Műholdfelvételeket hasonlítottak össze
A fenti jelenségek jól kivehetők a Babeş–Bolyai Tudományegyetem (BBTE) Földrajz Karának tanulmányából, amely szerint 2000–2019 között Kolozsvár beépített területe 20,7 százalékkal nőtt.
A város ez irányú fejlődését műholdfelvételek (Landsat–5, Landsat–7 és Landsat–8) segítségével elemezték a kolozsvári metropoliszövezetben; a szakemberek spektrális mutatók alapján vizsgálták meg, hogyan tűntek el és alakultak át beépített övezetekké a termőföldek, mezőgazdasági területek.
Azt tapasztalták: az elmúlt húsz évben a jelenség igen felgyorsult. Az adatok kimutatták: a 2000-es évtől kezdődően hatalmas lendületet vett az átalakulás, egyre több mezőgazdasági terület lett beépítve. Ez elsősorban Szászfenesen és Apahidán tapasztalható, s azzal magyarázható, hogy e Kolozsvár közeli települések a városnak a Kis-Szamos folyó által meghatározott kelet–nyugati fejlődési tengelye mentén találhatók.
Egyre inkább beépül a kincses város külterülete (világossal a metropoliszövezet, a vonallal elkerített terület képezte a BBTE vizsgálatának tárgyát)A kutatók szerint a megyeszékhelyen is hasonló fejlődési dinamika észlelhető: míg 2000-ben az ingatlanfejlesztés terén 11,13 százalék volt a növekedés, addig alig kilenc évvel később a számok már 20 százalékos bővülést mutattak.
A kutatást vezető Bogdan-Eugen Dolean a Szabadság kérésére elmondta: az analízis azért összpontosított a Kolozsvár környéki területekre, mert itt rendkívül gyors ütemben zajlott a konverzió.
– A területrendezés szempontjából ez a robbanásszerű fejlődés jelentős kihívások elé állítja az önkormányzatokat. Alapvetően fontos, hogy területfejlesztés irányában a Kolozsvár körüli fejlődési pólus vonatkozásában összehangolt tervezési folyamat történjen. Döntéshozatal esetében elemzésünk nagyon hasznos lehet a területrendezők számára, ugyanakkor irányadónak számíthat a befektetések tekintetében is – fogalmazott a BBTE tudományos kutatója.
Irányváltoztatás és újratervezés történt
A Reform ingatlanügynökség képviselője, Bónis Endre szerint az ingatlanpiacon érdekes mozgások tapasztalhatók.
– Az új koronavírus megjelenése és elterjedése miatti világjárvány következtében jelentősen megugrott a magánházak iránti kereslet, ezek a típusú ingatlanok felértékelődtek. Ez természetesen és automatikusan azt jelenti, hogy fejlődnek, bővülnek, terjeszkednek a Kolozsvár környéki szatellittelepülések, mint például Szászfenes és Apahida. Sok helyen beindult a házépítés, ám a városrendezési tervek hiánya mégis lassítja a folyamatot. Ezeknek az elkészítése rendszerint két-három évig is eltarthat. A Szentgyörgy-hegy környékén néhány családnak már van építési engedélye, ám az új városrendezési terv szerint immár 9 vagy akár 12 méter szélesnek kell lennie az útnak. Többen a régi szerint körbekerítették a telküket, ám az új rendelkezések miatt egyesek szomszédja az út miatt már nem teheti ugyanezt. Patthelyzet – válaszolta a Szabadság kérdéseire a szakember.
Az ingatlanügynökség vezetője szerint egyre többen vannak olyanok, akik az utóbbi időben már nem vállalták a – forgalmi dugók miatt – 45 perces vagy akár egyórás ingázást a környező településekről, és visszaköltöztek Kolozsvárra, ám a világjárvány miatt a tendencia ismét megfordult.
– A pandémia lejártával valószínűleg megfordul a kocka, ugyanis kinyitnak majd a vendéglők, szórakozóhelyek, a kulturális intézmények is ismét fogadják a közönséget, és aktív, tartalmas közösségi életet nehéz vagy szinte lehetetlen úgy élni, hogy a környező településekről ingázik valaki Kolozsvárra, főleg a kisgyermekes családok esetében – vélekedik Bónis Endre.
A szakember szerint az elkövetkező években számítani lehet arra, hogy például az egykori Palocsay-kert is ingatlanberuházások helyszíne lesz.
– Ugyanez a helyzet a Szentgyörgy-hegy, a Csillag-hegy, illetve a Szopori út vonatkozásában. Úgy látom, a potenciál szempontjából az elkövetkező húsz évben többek között ezek lehetnek az ingatlanfejlesztési pólusok – vélekedett.
Szerinte jelenleg szinte soha nem tapasztalt áron vannak az ingatlanok.
– Egyes tulajdonosok a világjárvány okozta visszaesés ellenére sem engednek az árból. A 2008-as világgazdasági válság tapasztalatából merítve kivárnak. Emlékeznek, hogy 2013-ban ismét emelkedtek az árak – jegyezte meg.
A Kolozsvár környéki beépítendő területeket minden bizonnyal nagymértékben befolyásolja a helyhatóságnak a metróra és a helyiérdekű vasútra vonatkozó terve. Szakemberek szerint ez meghatározó lesz arra vonatkozóan, melyek lesznek azok a földterületek, ahová lakónegyedek, majd idővel újabb „szatellitvárosok” épülnek.
