Jócskán „megizmosodott” Kolozsvár az elmúlt húsz évben
Műholdfelvételek alapján vizsgálták a fejlődést
Műholdfelvételek alapján vizsgálták a fejlődést
Vissza

Jócskán „megizmosodott” Kolozsvár az elmúlt húsz évben

Műholdfelvételek segítségével elemezték a Babeş–Bolyai Tudományegyetem (BBTE) kutatói, hogy az elmúlt 20 évben hogyan alakultak át a Kolozsvár metropoliszövezetében található földterületek beépített övezetekké – az eredményt a napokban hozták nyilvánosságra. A kutatók a Kolozsváron kívül található olyan telkekre összpontosítottak, amelyeket korábban mezőgazdasági célokra használtak, aztán pedig különböző – törvényes vagy törvénytelen – úton-módon beépítettek: egyeseken hatalmas raktárak, bevásárlóközpontok épültek, másokon jókora lakónegyedek, amelyek szűk utcáiba alig tud behajtani egy nagyobb jármű, például tűzoltóautó. Nem túlzás azt mondani, kisebb városok születtek ott, ahol régen kukoricaföldek terültek el. A BBTE kutatói által bemutatott eredmények tanulmányozását követően ingatlanszakembert kértünk meg, elemezze a kialakult helyzetet, és bocsátkozzon előrejelzésekbe az elkövetkező 20 évre vonatkozóan.

Hacsak nem épp most hagytuk el az iskola padjait, mindannyian emlékszünk még a Kolozsvár környéki hatalmas gyümölcsösökre, a Monostor negyed végi komlóültetvényekre, a Békás negyedi hóstáti földekre és a Szászfenes területén lévő nagy kiterjedésű kukoricásokra, amelyek helyén ma lakónegyedek vagy bevásárlóközpontok találhatók. Az elmúlt pár évtized során a helyhatóság ellenőrzési mechanizmusaira sokszor fittyet hányva létrejött városrészek kialakulása kapcsán hatalmas ingatlanpanamákról olvashattunk, a termőföldek, mezőgazdasági területek kétes hátterű – olykor korrupciógyanús – ügyletek következtében hirtelen beépíthető övezetekké váltak: gombamód szaporodtak/bővültek a lakónegyedek, a meglévő települések falvakból községekké, utóbbiak pedig – ha papíron nem is – valóságos városokká alakultak át. 

Az évek során az állami intézmények cselekvési gyengesége lényegesen hozzájárult ahhoz, hogy az úgynevezett ingatlanfejlesztők körében gyakorlattá vált a szabályok sorozatos megszegése. Ennek tudható be, hogy Kolozsvár környékén kaotikus ingatlanpiaci befektetések jelentek meg – gondoljunk itt csupán a Szászfenesen kialakult helyzetre, ahol a tűzoltóautó be sem fér néhány utcába, a sofőröknek nincs elég helyük megfordulni, a szomszédok pedig szinte kézfogással üdvözölhetik egymást az utca egyik, illetve másik oldalán lévő ingatlan teraszáról.

A téma kapcsán a kolozsvári ipari negyedek funkcionális rekonverziója is említésre érdemes: az 1990-es évek elején még hatalmas üzemek működtek a város ezen negyedeiben, aztán ezeket többnyire lebontották, helyükbe tömbházak, irodaházak, jobb esetben „csak” kisebb ipari műhelyek épültek.
 
Műholdfelvételeket hasonlítottak össze

A fenti jelenségek jól kivehetők a Babeş–Bolyai Tudományegyetem (BBTE) Földrajz Karának tanulmányából, amely szerint 2000–2019 között Kolozsvár beépített területe 20,7 százalékkal nőtt.
 
A város ez irányú fejlődését műholdfelvételek (Landsat–5, Landsat–7 és Landsat–8) segítségével elemezték a kolozsvári metropoliszövezetben; a szakemberek spektrális mutatók alapján vizsgálták meg, hogyan tűntek el és alakultak át beépített övezetekké a termőföldek, mezőgazdasági területek.
 
Azt tapasztalták: az elmúlt húsz évben a jelenség igen felgyorsult. Az adatok kimutatták: a 2000-es évtől kezdődően hatalmas lendületet vett az átalakulás, egyre több mezőgazdasági terület lett beépítve. Ez elsősorban Szászfenesen és Apahidán tapasztalható, s azzal magyarázható, hogy e Kolozsvár közeli települések a városnak a Kis-Szamos folyó által meghatározott kelet–nyugati fejlődési tengelye mentén találhatók.

Egyre inkább beépül a kincses város külterülete (világossal a metropoliszövezet, a vonallal elkerített terület képezte a BBTE vizsgálatának tárgyát)
A kutatók szerint a megyeszékhelyen is hasonló fejlődési dinamika észlelhető: míg 2000-ben az ingatlanfejlesztés terén 11,13 százalék volt a növekedés, addig alig kilenc évvel később a számok már 20 százalékos bővülést mutattak.
 
A kutatást vezető Bogdan-Eugen Dolean a Szabadság kérésére elmondta: az analízis azért összpontosított a Kolozsvár környéki területekre, mert itt rendkívül gyors ütemben zajlott a konverzió.

– A területrendezés szempontjából ez a robbanásszerű fejlődés jelentős kihívások elé állítja az önkormányzatokat. Alapvetően fontos, hogy területfejlesztés irányában a Kolozsvár körüli fejlődési pólus vonatkozásában összehangolt tervezési folyamat történjen. Döntéshozatal esetében elemzésünk nagyon hasznos lehet a területrendezők számára, ugyanakkor irányadónak számíthat a befektetések tekintetében is – fogalmazott a BBTE tudományos kutatója.
 
Irányváltoztatás és újratervezés történt

A Reform ingatlanügynökség képviselője, Bónis Endre szerint az ingatlanpiacon érdekes mozgások tapasztalhatók.

– Az új koronavírus megjelenése és elterjedése miatti világjárvány következtében jelentősen megugrott a magánházak iránti kereslet, ezek a típusú ingatlanok felértékelődtek. Ez természetesen és automatikusan azt jelenti, hogy fejlődnek, bővülnek, terjeszkednek a Kolozsvár környéki szatellittelepülések, mint például Szászfenes és Apahida. Sok helyen beindult a házépítés, ám a városrendezési tervek hiánya mégis lassítja a folyamatot. Ezeknek az elkészítése rendszerint két-három évig is eltarthat. A Szentgyörgy-hegy környékén néhány családnak már van építési engedélye, ám az új városrendezési terv szerint immár 9 vagy akár 12 méter szélesnek kell lennie az útnak. Többen a régi szerint körbekerítették a telküket, ám az új rendelkezések miatt egyesek szomszédja az út miatt már nem teheti ugyanezt. Patthelyzet – válaszolta a Szabadság kérdéseire a szakember.

Az ingatlanügynökség vezetője szerint egyre többen vannak olyanok, akik az utóbbi időben már nem vállalták a – forgalmi dugók miatt – 45 perces vagy akár egyórás ingázást a környező településekről, és visszaköltöztek Kolozsvárra, ám a világjárvány miatt a tendencia ismét megfordult.
 
– A pandémia lejártával valószínűleg megfordul a kocka, ugyanis kinyitnak majd a vendéglők, szórakozóhelyek, a kulturális intézmények is ismét fogadják a közönséget, és aktív, tartalmas közösségi életet nehéz vagy szinte lehetetlen úgy élni, hogy a környező településekről ingázik valaki Kolozsvárra, főleg a kisgyermekes családok esetében – vélekedik Bónis Endre.

A szakember szerint az elkövetkező években számítani lehet arra, hogy például az egykori Palocsay-kert is ingatlanberuházások helyszíne lesz.
 
– Ugyanez a helyzet a Szentgyörgy-hegy, a Csillag-hegy, illetve a Szopori út vonatkozásában. Úgy látom, a potenciál szempontjából az elkövetkező húsz évben többek között ezek lehetnek az ingatlanfejlesztési pólusok – vélekedett.

Szerinte jelenleg szinte soha nem tapasztalt áron vannak az ingatlanok.
 
– Egyes tulajdonosok a világjárvány okozta visszaesés ellenére sem engednek az árból. A 2008-as világgazdasági válság tapasztalatából merítve kivárnak. Emlékeznek, hogy 2013-ban ismét emelkedtek az árak – jegyezte meg.

A Kolozsvár környéki beépítendő területeket minden bizonnyal nagymértékben befolyásolja a helyhatóságnak a metróra és a helyiérdekű vasútra vonatkozó terve. Szakemberek szerint ez meghatározó lesz arra vonatkozóan, melyek lesznek azok a földterületek, ahová lakónegyedek, majd idővel újabb „szatellitvárosok” épülnek.


EZ ÉRDEKELHETI
KÖZHÍR ROVAT CIKKEI

ROPOGÓS ROPOGÓS

Országos szintű lakhatási stratégiára ...
Tavaly csökkent az OTP bank nyeresége
Munkaügyi miniszter: minden alkalmazott ...

NÉPSZERŰ NÉPSZERŰ